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买房怪事:同一个单元隔壁是住宅 自家是公寓
发布日期:2022-06-09 17:03   来源:未知   阅读:

  “明明去买住宅,咋签合同时才发现是公寓?”近日,在成都城南一楼盘买房的王先生拨打成都商报热线反映,不知是置业顾问没搞懂住宅和公寓的区别,还是故意隐瞒,他与置业顾问4次接洽,对方均没有告知他所看中的这套房源竟是公寓。那么,究竟“住宅”与“公寓”有什么区别?为什么一个单元楼里有住宅和公寓之分?买房时需要如何辨别?

  “我买的就是一户公寓!同一个单元,同一层楼,3套是住宅,3套是公寓。”市民刘女士最近刚好在城南一小区购买了一套公寓,与传统的商业产权的公寓不同,这套公寓的产权依然是70年。“我看中的是95平方米的户型,当时的单价是1.3万元/平方米,由于整个小区都是坐北朝南的设计,所以几乎朝北的房子都是公寓,而朝南的都是住宅。”

  据刘女士介绍,相比朝南的同单元、同楼层、同面积住宅,她的公寓当时买下来要便宜七八万元。“如果是自住的话,朝南的房子肯定日照更充分,对于成都这种冬天阴冷的地域来说,阳光更显得弥足珍贵;但作为投资品,相同面积户型可以便宜近10万元,还是相当划算的,只是在二手房交易时,朝南的同面积户型房间肯定相对更容易出手。”

  关于住宅与公寓的区别,很多市民只知道有产权年限的区别,其实这是片面的理解。公寓,根据产权不同,一般分为商业公寓(40年)、住宅公寓(70年)两种,而上述王先生和刘女士所遇到的公寓就属于拥有70年产权的住宅公寓。

  据中维国际工程设计有限公司V1工作室主创设计师杨秋帆介绍,在我国北方大部分地区,由于冬季比较寒冷,规划管理规定要求住宅的每户至少有一个主要功能房间(比如客厅、卧室、起居室)在大寒日都需要达到2小时以上的连续日照。而我国部分南方地区对日照要求没有北方严格。根据《成都市日照管理规定》要求,允许每个住宅小区可以有20%的住宅面积不需要达到大寒日连续2小时日照(一般通过专业软件进行分析界定,并不以传统的“阴晴”进行日照计算)。这些日照不达标的住宅,在成都市场上就叫做住宅公寓。

  购房者在选择楼盘和房屋类型时需要辨识公寓的另一个分支——商业公寓。这种公寓产权只有40年,首付、贷款、落户等方面都有很多“硬伤”,通常被作为投资购买,或过渡自住。除此之外,商业公寓一般为loft,上下两层,而且多数不通气,水电费、物业费也比住宅要贵。但商业公寓一般都为精装小户型,地段较好,投资还算灵活。

  对于造成日照较少的原因,杨秋帆设计师分析指出,由于成都地处北回归线以北,太阳都会在我们的南侧“东升西落”,这种纯南北向的小区规划,往往会导致北向的房源没有办法实现太阳光的直接照射。由于一些住宅地块容积率都比较高,北向房源在设计中很难避免。同时,由于高容积率往往导致住宅单元高度都比较高,也容易形成自身的日照遮挡,所以现在市场上大部分的大型小区都会有这类产品出现。

  那么,这种日照较少的住宅公寓能否在设计之初就规避掉呢?杨秋帆设计师表示,这需要从小区总体规划、单元平面设计、住宅高度平衡这几个方面仔细推敲,但往往地块自身条件是决定性因素。

  在成都开发多个楼盘的某开发商工作人员告诉成都商报记者,由于受到地形、朝向、遮挡等原因造成日照不足,这类“住宅型公寓”还是比较常见的,但与传统的商业公寓不同,此类住宅公寓在产权年限、户口迁入、首付贷款等方面的政策均与普通住宅无异。“确实有很多购房者不懂其中的区别。”对方同时表示,由于在营销端口,针对不同朝向的户型本身就会有一定的价差,所以在诸如朝北的住宅公寓与朝南的住宅选择上,购房者会对这两种产品综合评判,最终选择性价比最合适的户型。

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